小區(qū)里的事情該由誰(shuí)來管？業(yè)委會(huì)應(yīng)該發(fā)揮哪些作用？物業(yè)應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)？

4月21日，記者從《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，《條例》自2023年5月1日起施行，重點(diǎn)在業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)、公共收益和維修資金、監(jiān)督管理等方面作出規(guī)定。

【關(guān)于業(yè)主】

《條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域，不得將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。違反規(guī)定的，將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，對(duì)裝修人處以五百元以上一千元以下的罰款，對(duì)裝修企業(yè)處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

同時(shí)規(guī)定，業(yè)主不得有以下行為：

? 擅自在房屋地下挖掘增加空間；

? 擅自將住宅、車位、儲(chǔ)藏間等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

? 擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；

? 損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

? 損壞公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；

? 不按照規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車，或者占用公共區(qū)域長(zhǎng)期停放車輛；

? 擅自設(shè)置電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車充電裝置，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)汽車及電動(dòng)自行車充電；

值得注意的是，不得擅自將住宅、車位、儲(chǔ)藏間等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。擅自將住宅、車位、儲(chǔ)藏間等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由有關(guān)部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的可以處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

【關(guān)于業(yè)主組織】

《條例》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：

? 制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

? 制定共有資產(chǎn)和公共收益管理與使用辦法；

? 制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案或者需要由全體業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

? 選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

? 向有關(guān)部門申請(qǐng)改建、重建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施；

? 改變共有物業(yè)用途。

同時(shí)，《條例》明確實(shí)行業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、履職評(píng)估和業(yè)主委員會(huì)成員履職承諾制度。推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì)和業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。

關(guān)于換屆，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。

此外，老舊小區(qū)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但確有困難未成立的；業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)任期一般不超過三年。

【關(guān)于物業(yè)公司】

關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，《條例》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，具體范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格管理部門按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素，每?jī)赡陮?duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從次年一月一日起，按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

? 違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

? 違反物業(yè)服務(wù)合同約定提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、增加收費(fèi)內(nèi)容；

? 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；

禁止物業(yè)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)?，改換門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)于采取改換門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

此外，《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反規(guī)定對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行改造；提供或者編造虛假信息，影響正常的物業(yè)管理秩序；干擾業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開和業(yè)主委員會(huì)選舉；損壞、擅自停用公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；強(qiáng)制業(yè)主、使用人通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)。

【關(guān)于公共收益】

《條例》規(guī)定，住宅小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主所有，包括：利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫(kù)等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；共用部位被依法征收的補(bǔ)償費(fèi)；共有資金產(chǎn)生的孳息；其他合法收入。

同時(shí)，《條例》明確公共收益可以用于下列物業(yè)管理支出：補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行秘書等專職人員的薪酬，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；有關(guān)審計(jì)費(fèi)用；業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費(fèi)用。

此外，住宅小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。